¿Qué considerar para adquirir un terreno Industrial ante el boom del Nearshoring?

Actualmente el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha acelerado debido al boom de Nearshoring. El mercado inmobiliario industrial en el país se presenta como el de mayor tamaño de América Latina, con alrededor de 73 millones de m2 durante 2022, ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.

La palabra “nearshoring” está presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país, para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes.

De acuerdo con estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de nearshoring en el mediano plazo para LATAM alcanzarán los 78,000 millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, dónde México estaría llevándose 35,000 millones de dólares, para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región.

El caso con mayor atención mediática en el país, es la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resultara como la sede de dicha gigafábrica.

Ante este boom, el reto para México durante el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring. En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados.

El reto para México durante el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse/Foto: Unsplash

Factores para adquirir un terreno Industrial

De acuerdo con Francisco Tijerina, Director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, la construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto.

Plusvalía: Analiza qué te ofrece el terreno industrial en venta. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.

Ubicación: Escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.

Uso de suelo: Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:

• Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
• Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, escuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
• Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

Infraestructura: Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.

• Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
• Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
• Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

Seguridad: Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.