Por: Claudia I. Ávila Connelly*
Ante las cambiantes necesidades de la industria, como resultado del progreso en la tecnología, los parques industriales han comenzado a evolucionar hacia desarrollos integrales donde los grandes avances de la Manufactura 4.0 irán materializándose.
Recordemos que la Manufactura 4.0 o “Cuarta Revolución Industrial” surge a raíz de la aparición del internet como herramienta de uso común para interconectar en forma inmediata a las personas, la información y las máquinas. La innovación ha dado cabida a una nueva generación de empresas inteligentes con necesidades aún por verse. Ante ello, los desarrolladores industriales se encuentran en un momento clave para identificar el papel que deben jugar en el presente y sentar las bases para el futuro.
Ésta es la razón por la cual la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), se dio a la tarea de coordinar la elaboración de un Mapa de Ruta denominado “Nueva Generación de Parques Industriales”, con la participación de expertos de gobierno, academia y sector privado. Entre otros aspectos, el Mapa de Ruta identificó las principales tendencias en el mundo que estarán impactando el diseño, la planeación y la dinámica de los parques industriales, en el corto, mediano y largo plazo.
Dentro de todas las tendencias consideradas en el Mapa de Ruta, destacan las siguientes relacionadas con la logística:
En particular, el comercio electrónico ya se manifiesta hoy en día como una tendencia que está reconfigurando el negocio inmobiliario industrial. El cambio en los patrones de distribución y venta al consumidor final, del piso de la tienda a la computadora, ha provocado que en las dos últimas décadas, fabricantes, transportistas, almacenes y minoristas modifiquen sus cadenas de suministro para poder cumplir con las expectativas de entrega rápida de los compradores en línea. Esto ha obligado a las empresas distribuidoras a contar con espacios adecuados para almacenar inventario suficiente para tener la capacidad de atender los tiempos de entrega y posibles devoluciones de los pedidos por internet.
Para los parques industriales, la expansión del comercio electrónico representa una gran demanda potencial de nuevos espacios industriales, ya que el costo de renta por metro cuadrado de un centro de abastecimiento o fulfillment center es más bajo que el de una tienda. Los expertos estiman que por cada incremento de mil millones de dólares en ventas de comercio electrónico, se necesitan alrededor 115 mil metros cuadrados adicionales de espacio para almacenamiento (Tom Pfister, Forbes, 2018). Además, este tipo de empresas requieren que sus centros logísticos estén lo más cerca posible de las zonas urbanas y empresas de mensajería o servicio express, para cumplir con las entregas al cliente en “la última milla”, en menos de 24 horas.
La eficiencia en la “última milla” requiere a su vez de la sincronización de la logística multimodal, desde la llegada de los contenedores a un puerto de importación o la fabricación local, pasando por los centros de distribución y hasta la entrega al consumidor final. De ahí que la ubicación de los edificios para distribuir o almacenar sea cada vez más determinante para reducir el tiempo y los costos de entrega, lo que a su vez mejora la calidad del servicio.
Respecto a las características de los edificios industriales, las empresas de comercio electrónico demandan espacios que favorezcan la automatización y escalamiento de los procesos de almacenamiento. Por ejemplo, que el piso esté bien nivelado y con sensores para permitir la movilidad de los robots que ayudan al movimiento interno de la mercancía. Los techos tienden a ser más altos, de 12 metros de altura en promedio, para poder acomodar un volumen mayor de andenes y entrepisos, además de ser más resistentes para soportar grandes sistemas de aire acondicionado y estantería. Este tipo de estándares implican que la capacidad de una nave industrial comienza a medirse no sólo en metros cuadrados sino también en el espacio cúbico disponible. De ahí que el diseño vertical esté representando mayor rentabilidad que la construcción tradicional en forma horizontal.
Por otro lado, el factor riesgo incide cada vez más en la decisión para la ubicación ideal de nuevos centros de distribución y almacenamiento, gracias al uso del análisis predictivo y la inteligencia artificial. De ahí la importancia de los planes para prevenir, mitigar y gestionar los riesgos a lo largo de la cadena de suministro, ante eventos de desastre, tránsito vehicular, seguridad, entre otros.
Finalmente, la necesidad de contar con gente calificada para la operación óptima de los centros de distribución y abastecimiento se ha convertido en un desafío para evitar la rotación de personal. A efecto de retener y motivar a los empleados y al mismo tiempo elevar la productividad, las empresas tienden a brindarles espacios recreativos y más comodidades, por ejemplo: comedores, salas de descanso y gimnasios, lo cual recae a su vez en los desarrolladores como nuevos requerimientos para sus clientes inquilinos.
Todos estos cambios disruptivos continuarán impactando el diseño y la planeación de los nuevos proyectos inmobiliarios industriales. La incógnita es cómo y cuándo. Es difícil predecir el tipo de ajustes que deberán tener los futuros edificios y parques industriales, por lo que el reto de los desarrolladores será vigilar las tendencias que vayan surgiendo, para reconocerlas y adaptarse a las mismas, con el fin de aprovecharlas al máximo.
* La Dra. Claudia I. Ávila Connelly es Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP)
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