Pese a los cambios disruptivos en el mundo, el desarrollo industrial en México no solo sostiene su dinamismo, sino que continúa atrayendo capitales extranjeros tanto como miradas de inversores exigentes. Tal es el caso de ICM Asset Management, quien ha encontrado en Alveo Kapital, al socio adecuado; en el occidente mexicano, a la ubicación estratégica más conveniente; y en Kampus Industrial Santa Rosa (KISR), al proyecto idóneo para una inversión exitosa. Para platicar respecto al por qué este administrador de fondos de inversión canadiense decidió hacer un join venture con Alveo Kapital e invertir en su proyecto, Inbound Logistics Latam entrevistó a Scott Myers, Director general de ICM para México y América Latina. A continuación sus impresiones.
ICM empezó a invertir activamente en México en 2016. Inicialmente en inversiones residenciales y oportunidades especiales en CDMX, y en 2018 hicieron su primera inversión industrial en Kampus Industrial Santa Rosa, en el Salto, área metropolitana de Guadalajara, Jalisco. Hoy, tras esta primera inversión, ICM está completamente enfocada en el sector industrial, invirtiendo en México con una perspectiva de largo plazo, porque ello les permite tomar decisiones basadas en la dinámica que subyace al crecimiento económico de México. Según explica su directivo, la competitividad continua de costos, la población joven y el gran potencial del mercado internacional y doméstico que el sector industrial mexicano tiene, son atributos capitalizables que les permitirán obtener mayores rendimientos en este sector, que en otros rubros inmobiliarios, siempre que se mantengan disciplinados y concentrados.
Antes de seleccionar un proyecto, ICM hace hincapié en la importancia de seleccionar un socio. “Encontrar un socio adecuado es de importancia primaria para nosotros, porque queremos socios cuya ética y prácticas comerciales estén alineadas con las de ICM; pues si bien el éxito del negocio es importante, el que nuestros socios sean honestos y correctos lo es más. México puede ser un lugar complicado para hacer negocios, especialmente para un fondo extranjero como ICM, por lo que es necesario saber que nuestro socio estará disponible para ayudarnos a resolver los desafíos. Por supuesto que al considerar un proyecto siempre evaluamos la ubicación, el precio, el potencial de mercado, etcétera, pero entendemos que para capitalizar todas las bondades del proyecto, tenemos que contar con el socio correcto”, señala Scott Myers.
Así, la decisión inicial se basó primero en conocer y acreditar a Alveo Kapital como socio, por lo que antes de invertir en el proyecto, ICM dedicó mucho tiempo conociendo y conviviendo con los directores de KISR, Bruno Martínez y Nieves Gandarilla, quedándoles claro que ICM estaba trabajando con personas éticas y competentes, las cuales habían creado una organización compuesta con los mismos valores y estándares de calidad de ICM.
Además, tras estudiar el mercado industrial de Guadalajara en general, y el submercado de El Salto, en particular, confirmaron que la ubicación y visión del proyecto, equivaldrían a una empresa exitosa. “Estuve de acuerdo con Alveo Kapital en que el mercado carecía de un producto grande en la región -de más de 20 mil metros cuadrados-, y que la ubicación cercana al aeropuerto y sus corredores hacia el puerto de Manzanillo y otras ciudades de México, harían que KISR fuera ideal para la demanda logística futura tanto internacional como doméstica”, agrega Myers, quien apunta que el sector industrial siempre ha sido una opción atractiva para los inversionistas en los tres países norteamericanos. Sin embargo, desde que comenzó la pandemia, en el primer trimestre 2020, el sector industrial se ha convertido en la alternativa preferida entre inversores e inmobiliarios. Primero, porque a diferencia del sector Retail y el de oficinas, que se han visto muy afectados por las disrupciones tecnológicas impuestas por Amazon y el HomeOffice, por ejemplo, la necesidad de espacios para labores logísticas y de manufactura no sólo no se han visto impactados, sino que los mismos cambios han favorecido su expansión, como consecuencia de la inercia del comercio electrónico y el nearshoring. Además, en México, los proyectos industriales son relativamente fáciles de construir en comparación con desarrollos mixtos o de oficinas, y por extensión hay menos demoras y sobrecostos. Por otro lado, los contratos de arrendamiento son típicamente en dólares, aspectos muy atractivos para un inversor institucional como ICM. “Al final de del día, tan sólo basta observar las bajas tasas de desocupación que tienen los inmuebles industriales, en comparación con otros rubros”, completa Myers.
Respecto al escenario económico para México en general, y para el Occidente en particular, bajo las oportunidades del T-MEC, el directivo de ICM comenta que, si bien EEUU tiene una nueva administración, este cambio crea un poco de incertidumbre con respecto al T-MEC, particularmente en el tema de salarios y regulación ambiental. Sin embargo, esta incertidumbre está más que compensada por el hecho de que EEUU está regresando a una apariencia de normalidad nacional e internacional, por lo que, vislumbrando el T-MEC para la manufactura y logística en México, “el genio está fuera de la botella”(modismo del inglés) y no se ve la forma de meterlo a ella nuevamente.
“Los cambios en la cadena de suministro y el comercio internacional durante el último cuarto de siglo han sido tan profundos, que ahora México ha superado a Canadá y China, como el socio comercial número uno de EEUU, ¡quién podría haberlo imaginado hace 25 años! Y ni siquiera estamos hablando de los otros 13 acuerdos comerciales de los que México forma parte. Creo que a México le queda todavía mucho camino por recorrer antes de que veamos que la demanda industrial se estabilice, y por estas razones, el Occidente mexicano se beneficiará significativamente de estas tendencias”, puntualiza Scott Myers.
No obstante a ello, agrega que el tema de la responsabilidad es muy importante, especialmente para fondos de inversión canadienses; pues una visión responsable para un desarrollador industrial debe ser la creación de empleo, donde los trabajadores sean remunerados de manera justa, tratados con respeto y dignidad, y donde se les proporcione un lugar de trabajo seguro e higiénico, especialmente en estos tiempos. “Como inversores, también nos atraen los desarrolladores que creen en la mejores prácticas en lo que respecta al medio ambiente y ahorro de energía”.
En el caso de KISR, Alveo Kapital está haciendo un gran trabajo en el diseño de edificios que albergarán miles de empleos, así como en la construcción de una cancha de fútbol y un área recreativa para los niños, trabajadores y la comunidad vecina. También tendrá una estación de bomberos y protocolos de seguridad que mantendrán a las personas seguras y saludables. Y en cuanto a mejores prácticas ambientales y ahorro de energía, Alveo Kapital ha diseñado el proyecto de acuerdo a las especificaciones para buscar la certificación LEED oro o plata, lo cual es muy inusual para proyectos industriales, pero una de las razones por las que KISR le pareció atractivo a ICM.
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Alveo Kapital es una empresa que desarrolla proyectos inmobiliarios industriales. Su origen proviene de una empresa familiar establecida en Jalisco con más de 30 años de experiencia en la construcción de parques industriales, en el ramo de las terracerías y movimiento de tierras. Los respaldan más de treinta años enfocados en este negocio.
En 2014 nace la marca Alveo y en 2017 se inicia una nueva etapa como desarrollador al terminar la primera etapa de Parque Alveo. Esto permitió tener acceso a fuentes de fondeo para desarrollar la segunda etapa del parque, la cual fue terminada en 2018. Al día de hoy, Parque Alveo se encuentra rentado al 100% en el corredor industrial de El Salto, Jalisco.
Este primer desarrollo industrial fue un proceso muy largo y de un aprendizaje constante. Lo anterior, permitió al grupo identificar ciertas necesidades del mercado que no estaban siendo atendidas en Jalisco. Es así como nació Alveo Kapital, con el fin de desarrollar parques industriales a gran escala, que atiendan la necesidades del mercado de Occidente.
La misión de Alveo Kapital, es crear una experiencia única a través de parques industriales innovadores, sustentables, adaptables y rentables para sus inversionistas y clientes, así como que sean socialmente inclusivos para las comunidades y poblaciones que están a su alrededor.
Su filosofía se basa en el trabajo en equipo, transparencia, innovación y dar un valor agregado en todos sus proyectos, buscando siempre el cumplimiento de tres pilares:
Seguridad: Se busca contar con la infraestructura y protocolos necesarios para minimizar riesgos ante siniestros patrimoniales, naturales, accidentales, sanitarios, entre otros. Es fundamental darle la certeza y tranquilidad a los clientes para que su operación se desarrolle con normalidad ante cualquier adversidad. Buscan desarrollar los parques más seguros de México
Sustentabilidad: Alveo Kapital tiene un profundo compromiso con sus clientes, pero también con el cuidado del medio ambiente; es por eso que todos sus procesos de desarrollo y construcción buscan obtener la certificación LEED, y que estos cumplan con los más altos estándares de sustentabilidad.
ImpactoSocial: Quizás el pilar más importante para Alveo Kapital es que sus proyectos tengan un impacto social positivo en las regiones donde se desarrollan. Parques que no sólo generen fuentes de empleo, sino que acerquen servicios a las comunidades y promuevan valores para mejorar el bienestar de la población, a través de servicios y áreas de esparcimiento. Como desarrolladores, procuran siempre que sus parques industriales sean inclusivos con las comunidades alrededor de sus desarrollos.
La meta de Alveo Kapital es, consolidarse en 5 años como el desarrollador institucional industrial que represente al Estado de Jalisco.
Actualmente se encuentra desarrollando Kampus Industrial Santa Rosa, ubicado en el corredor industrial de El Salto, Jalisco, el cual contará con todos los estándares tradicionales para las operaciones de empresas enfocadas a la logística e industria ligera. Contará con tres edificios industriales que suman un área total cerca de un millón de pies cuadrados.
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