Por: Claudia Esteves Directora General AMPIP
cesteves@ampip.org.mx
Como en toda industria, participar exitosamente en el sector inmobiliario requiere siempre conocimiento específico: tener en claro el funcionamiento del mercado, sus tendencias, la proveeduría, la demanda actual y potencial, las regulaciones aplicables y las autoridades involucradas, así como el clima de negocios.
En el caso específico del sector inmobiliario industrial, los aspectos macroeconómicos e internacionales cobran especial relevancia: al interior de los parques industriales, más del 60% de los ocupantes de las naves industriales son empresas de origen extranjero y el resto de las empresas inquilinas con frecuencia tienen un perfil exportador y/o forman parte de los eslabones de las cadenas globales de valor situados en México.
Conscientes de ello, desde sus inicios los desarrolladores del sector inmobiliario industrial han trabajado bajo el modelo mexicano de parques industriales, el cual ha evolucionado y se ha depurado para dar cada vez más seguridad y confianza a sus inquilinos, empresas que se aventuran, ya sea a expandir su producción y participar activamente en los mercados internacionales, o bien a establecerse en México.
En una u otra situación, los parques industriales en México proveen a estas empresas de espacios que cuentan con certeza respecto a la legalidad de la tierra y acceso a servicios, garantizando su operación continua. Además, con frecuencia las ayudan en la gestión de trámites con autoridades de diversos niveles de gobierno, para facilitar y hacer más expedito el inicio de sus operaciones.
Por supuesto, la ubicación de los parques industriales obedece a la demanda, la lógica dicta situarse en las ubicaciones que son más solicitadas por inquilinos actuales y potenciales. Comprender esta demanda implica necesariamente conocer las tendencias económicas globales; el ya célebre fenómeno de relocalización de los procesos productivos para acercarlos a los mercados destino, el llamado nearshoring, es un claro ejemplo de ello.
La estratégica ubicación geográfica de México, compartiendo frontera con el mercado más grande del mundo, la mediana distancia con el mercado europeo, las condiciones de paz en el país, la facilidad de hacer negocios en México, el posicionamiento del país como plataforma de exportación aliada, son factores de carácter nacional y perspectiva global que hacen que el país sea el destino idóneo del nearshoring. Entender esto frente a los riesgos logísticos que conlleva el movimiento de mercancías a través de largas distancias, al igual que la producción en territorios con conflictos bélicos o en países que protagonizan guerras comerciales, ayuda no sólo a responder eficazmente a una tendencia mundial, sino a prepararse para aprovecharla más allá del momento actual.
Así, los esfuerzos del sector inmobiliario industrial superan esta premisa de idoneidad de México para relocalizar y regionalizar las operaciones.
Tratándose específicamente de la ubicación al interior del país, los parques industriales se sitúan estratégicamente cerca de fronteras y/o corredores logísticos con autopistas, ferrocarriles, puertos marítimos y puertos interiores. De igual modo, se prioriza la proximidad con centros poblacionales y educativos que sean fuente de talento para los negocios inquilinos, así como la seguridad en el interior de los parques. La relación simbiótica entre los parques industriales y sus empresas inquilinas hace que el éxito de unos y otras conlleven el éxito y mejor desempeño de ambas partes. El que las empresas tengan condiciones óptimas para producir exitosamente hace que las regiones donde se ubican, las regiones donde se localizan los parques industriales sean las de mayor participación y crecimiento del PIB y el origen de las exportaciones mexicanas. A su vez, esto fomenta que haya mayores inversiones en dichas regiones, como destino de IED y como ubicación donde se realiza la inversión nacional pública y privada. Desde el sector inmobiliario industrial, se llevan a cabo inversiones para procurar mantener e incluso mejorar las condiciones para la producción brindadas a los inquilinos.
Este círculo virtuoso no sólo beneficia a parques industriales y empresas inquilinas, sino también a las comunidades a su alrededor, que tienen mayores y mejores oportunidades de empleo y servicios. Adicionalmente, coadyuva a la promoción de México como destino de inversión productiva y a su vez construye condiciones de negociación con autoridades de gobierno para la facilitación y certeza regulatoria, y la generación de políticas públicas que fomenten el desarrollo económico y social. Modificando el planteamiento inicial, más que un círculo, se trata de todo un mecanismo virtuoso de múltiples engranes que generan y fomentan diversos beneficios para el bienestar de todos los involucrados, más allá de los espacios inmobiliarios industriales y quienes los ocupan, mejorando incluso el ordenamiento territorial.
Otro ejemplo del seguimiento de las tendencias internacionales por parte del sector inmobiliario industrial es la implementación de los criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza) en los espacios donde se desarrolla la manufactura y se distribuyen los bienes. Para el sector inmobiliario industrial esto es un requerimiento que debe cumplirse de forma obligada, más allá del deseo de facilitar una “buena intención” de los inquilinos.
Hoy en día el sector se auto organiza para tener un diagnóstico claro y una ruta respecto a temas ambientales, sociales y de gobierno corporativo, a través de la implementación del Manual de indicadores ASG para parques industriales.
Tomemos como muestra el tema energético: la mayoría de las empresas inquilinas de los parques industriales tienen compromisos y metas de descarbonización. Consecuentemente, la comprensión de ello por parte del sector inmobiliario industrial, como sector unido, hace que sus esfuerzos en el tema, desde sus inversiones hasta los planteamientos hacia las autoridades involucradas, estén encaminados no sólo a garantizar el abasto energético, sino a que éste sea amigable con el medio ambiente.
Internamente, el diseño de espacios y naves en los parques industriales incorpora cada vez más tecnologías y materiales para hacer edificaciones eficientes y amigables con el medio ambiente. El espectro de acción va desde estas cuestiones tan específicas, hasta planteamientos de política pública para que la energía que se usa en la producción de bienes y servicios logísticos sea no sólo suficiente, sino eficiente y de origen limpio.
De esta forma, es claro que el éxito del sector inmobiliario industrial está íntimamente ligado a los esfuerzos asociados que tienen como objetivo enfocarse y ser foco del desarrollo macroeconómico y global, para beneficio social y económico del país y quienes lo habitamos. ν
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