Por: *Carlos A. Caicedo Zapata
Director Comercial
Inbound Logistics Latam
manager@il-latam.com
México vive su mejor momento en el sector inmobiliario industrial, impulsado por el nearshoring, el boom del e-commerce y la relocalización de cadenas de suministro. El país pasó de tener un poco más de 300 parques industriales hace unos años, a 477 en operación y 103 más en construcción a marzo de 2026.
Esta expansión no es casualidad. Responde a una demanda histórica de espacios por parte de sectores como manufactura, logística, retail, consumo, última milla y farmacéutico, que hoy son los principales inquilinos de las naves industriales del país.
La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), proyecta para 2026 una inversión de 5,831 millones de dólares, 36.6% más que en 2025. Para dimensionar este crecimiento, en 2024 se invirtieron 4,266 millones de dólares.
De ese monto para 2026, 66.1% se destinará al desarrollo de nuevos complejos y construcción de naves dentro de parques existentes; 19.3% se invertirá en la mejora de parques ya en operación y solo 5% en naves independientes fuera de parques industriales.
A nivel de obra, actualmente hay 106 nuevos parques en edificación que sumarán 21.5 millones de m2 adicionales respecto a la superficie existente en 2025. No obstante, Claudia Esteves, Directora General de la AMPIP, confirmó que hay 103 parques en construcción, cifra histórica.
México cerró 2024 con un inventario nacional clase A de 81 millones de m2 en 16 mercados monitoreados. Actualmente, el inventario suma 90 millones de m2 con una tasa de desocupación de 5%. Las proyecciones de AMPIP indican que hacia el final del sexenio la capacidad podría aumentar entre 50% y 70%, alcanzando 150 millones de m2.
La absorción neta en 2024 fue de 3.3 millones de m2. Entre el 2021 y 2024 el mercado vivió ocupaciones extraordinarias de 4 millones de m2 anuales, con un despunte de 5 millones en 2023, muy por encima del promedio histórico de 2 millones de m2 anuales.
Las rentas se mantienen firmes. En la CDMX el nivel promedio mensual llega hasta 9.15 dólares por m2 y en el corredor CTT – Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán – hasta 11.89 dólares por m2, con un crecimiento anual de 9%. A nivel nacional el promedio de renta clase A es de 6.59 dólares por m2.
Las regiones más dinámicas son: CDMX, Monterrey, Juárez, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara. En el norte, Monterrey concentró 72% de la absorción regional con 3.8 millones de pies cuadrados en un trimestre. En el Bajío, la absorción fue de 3.3 millones de pies cuadrados, superando los 2.8 millones del trimestre anterior.
El nearshoring representó 35% de la absorción del tercer trimestre de 2024, con 1.7 millones de m2 ocupados. La relocalización industrial superó los 2 millones de m2 demandados, de hecho, 39% del total de la demanda inmobiliaria industrial, viene de este reacomodo de cadenas, seguido por maquinaria y herramientas con un 31%.
El gobierno también apuesta fuerte, en el portafolio de inversión 2025 habían registrados más de 80 parques industriales nuevos. Además, algunos desarrolladores afiliados a la AMPIP informaron que, como parte del Plan México, contribuirán con la construcción de alrededor de 103 parques industriales.
El crecimiento de los parques industriales no se explica sin los sectores que los ocupan. Estos, concentran la mayor parte de la demanda y han transformado el perfil del inquilino industrial en México.
Sector logístico y última Milla: el nuevo rey
El cambio más relevante de los últimos tres años es que la logística desplazó a la manufactura como principal motor de demanda. Hoy, las empresas logísticas representan dos terceras partes de la ocupación en parques industriales, proporción que antes era de manufactura.
El detonador es el e-commerce. Cerró 2025 con una expansión anual de 20% y presionó fuerte la demanda de naves para última milla. Solo en la CDMX, al cierre de 2025, se comercializaron 1.5 millones de m2 de espacio industrial, de los cuales, el sector logístico concentró el 91% y e-commerce 7%.
La última milla explica por qué corredores como CTT en el Estado de México tienen disponibilidad menor al 1% y por qué en Tepotzotlán no hay nada disponible. Ejecutivos de Proximity Parks señalaron, que desde un solo almacén de última milla se procesan 1.2 millones de paquetes mensuales. Durante noviembre y diciembre, el volumen de operaciones en estos espacios subió 40% vs un mes promedio.
Prologis estima que en México las ventas de retail en línea representan apenas 15% del total, frente al 30% que registran otros países, por lo que el potencial de crecimiento sigue siendo amplio. Como reflejo de esta tendencia, actualmente existen más de 2 millones de m² de proyectos industriales en planeación únicamente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
Empresas como Mercado Libre ya rentaron espacio en el nuevo parque de Danhos, en Cuautitlán por su cercanía con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA). Por su parte, FedEx también confirmó inversiones y Fibra Monterrey destinó 1,500 millones de dólares en parques industriales en los últimos dos años.
Manufactura: El ancla tradicional que se reinventa
La manufactura sigue siendo la base. Las industrias manufactureras aportan 14 billones de pesos de producción bruta, 5.39 billones de valor agregado y 7.19 millones de personas ocupadas, de acuerdo a cifras de 2024.
El nearshoring hizo que se relocalizaran líneas productivas en los sectores automotriz, electrodomésticos y electrónica, pero tambien hay que sumarle el aeroespacial y dispositivos médicos, que son los que albergarán las 203 empresas que llegarán a los nuevos parques que serán entregados por algunos desarrolladores de la AMPIP.
Regiones como Bajío, Saltillo, Guanajuato y San Luis Potosí reciben fuerte inversión automotriz. Jalisco absorberá entre 400 mil y 600 mil m2 en los próximos 10 años, con industrias como alta tecnología, autopartes y dispositivos médicos como motores.
La construcción industrial también fortalece a la manufactura. Actualmente, el sector de la construcción representa 7% del PIB nacional y 7.8% del empleo, mientras que fabricantes nacionales de maquinaria pesada buscan ampliar su participación en el mercado ante los retrasos en las importaciones.
Retail y consumo: cercanía al cliente final
El consumo interno es clave. México tiene una población grande y una demanda interna sólida, factores que mantienen robusta la ocupación de parques logísticos en la CDMX. El retail, necesita una logística ágil que mantenga el flujo de inventario y se adapte a demandas estacionales. Por ejemplo, Maersk identifica “productos de gran consumo” y “comercio minorista” como los sectores clave para la logística integrada. El auge del e-commerce obliga a empresas a buscar espacios cada vez más cercanos a centros de consumo. Por eso el corredor CTT es de última milla por su enfoque logístico para abastecer a la CDMX.
Farmacéutico: Alto valor y crecimiento estratégico
La fabricación de preparaciones farmacéuticas, se consolida como principal motor de la industria química y pilar del sector manufacturero. Cifras de INEGI de 2024, señalan que la industria química produjo 1.11 billones de pesos de producción bruta. Dentro de ella, los productos farmacéuticos generaron 206,534.4 millones de pesos de producción bruta.
La inversión privada es fuerte: Carnot Laboratorios invertirá 3,500 millones de pesos en los siguientes 5 años en Villas de Tezontepec, Hidalgo, para manufactura farmacéutica y biotecnológica que exportará a más de 30 países. Bayer planea 3,000 millones de pesos para expandir Orizaba y agregar líneas en Lerma, Estado de México. Su planta de Tlaxcala exporta a más de 100 países.
En logística, el sector farmacéutico y sanitario requiere una cadena de frío y soluciones integradas que protejan la integridad de los productos. Esto impulsa la demanda de naves especializadas con control climático dentro de los parques industriales.
En el comercio mayorista, el segmento farmacéutico, perfumería y electrodomésticos sumó 5,849 empresas de 0 -10 empleados y 221 empresas de más de 101 empleados en 2025. Históricamente, la CDMX acumula 1,241 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa en este rubro, seguida del Estado de México con 663 millones.
Cómo cada sector beneficia al sector de parques industriales
Son cinco factores. Primero, la Diversificación de inquilinos es igual a menor riesgo. Antes el parque industrial dependía un 70 a 80% de manufactura automotriz. Hoy, logística ocupa 2/3 de la demanda. Esto diversifica el riesgo: si automotriz se frena por aranceles, los sectores de logística y e-commerce compensan.
Segundo, la presión sobre vacancia y rentas. La demanda de logística y última milla, mantiene vacancias en mínimos históricos. La CDMX tiene 0.14% y el corredor CTT menos del 1%. Esa escasez empuja las rentas. En CTT está en 11.89 USD/m2 y en la CDMX en 9.15 USD/m2.
Tercero, productos especializados y mayor valor agregado. El sector Farmacéutico exige naves con cadena de frío y la última milla requiere naves de menor tamaño pero más cercanas a la ciudad. Retail y consumo piden flexibilidad para estacionalidad. ¿Cuál es el resultado? Pues que desarrolladores como Proximity Parks, CPA, Fibra MacQuarie, VESTA y Logicenter tienen proyectos específicos para logística.
Cuarto. Generación de empleo y derrama. El sector de manufactura emplea 7.19 millones de personas. Solo Carnot generará 600 empleos directos de alta especialidad y 5,000 indirectos. Los nuevos parques industriales que se vayan entregando en los siguientes dos años, albergarán 203 empresas y el sector de la construcción generará 7.8% del empleo nacional.
Cinco. Expansión geográfica. Cada sector tiene su mapa. Logística y última milla se concentran en la CDMX, CTT, Huehuetoca. Manufactura automotriz va a Bajío, Saltillo, Guanajuato y San Luis Potosí. Farmacéutico crece en Hidalgo, Tlaxcala y en el Estado de México. Esto obliga a desarrollar parques en 17 estados.
Retos y oportunidades 2026
Hay un tema que preocupa y es la energía y los permisos. La AMPIP advierte que el crecimiento ocurre a pesar de ese desafío persistente en el suministro eléctrico nacional. En Jalisco, otro reto, es la falta de estandarización de trámites: pasaron de 700 a 200 días hábiles para permisos.
Por otra parte, existe una oportunidad de productos de última milla, ya que hay solo un 15% de penetración de e-commerce vs el 30% en otros países, el upside es enorme. Proximity Parks tiene 40 inquilinos y cada uno busca rentar al menos un centro de distribución más en 2 o 3 años.
Se consolidanlas zonas del Bajío y en Frontera. El gobierno dividió parques en 10 corredores para el príodo 2024 – 2030. Frontera incluye Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Bajío: Querétaro, Guanajuato, Aguascalientes y San Luis Potosí. Estas regiones seguirán concentrando manufactura y logística.
El panorama es claro. México consolidó su posición como hub manufacturero y logístico en Norteamérica. Los parques industriales dejaron de ser solo naves para fábricas y se convirtieron en infraestructura crítica para que fluya el consumo, el e-commerce y la salud. Mientras logística y última milla presionen por cercanía al cliente, manufactura siga relocalizándose y farmacéutico invierta en capacidad, el sector seguirá rompiendo récords.
Para inversionistas, desarrolladores y usuarios finales, 2026 pinta como un año de consolidación: más parques, más especialización y rentas firmes. El reto será energía y permisos, pero la demanda está garantizada por al menos 3 – 5 años más.
*Si quiere continuar la conversación con Carlos Armando Caicedo Zapata, puede contactarlo en su perfil de LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/carlos-caicedo-625a5513/
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