El reto del espacio logístico en México

Por: *Lorena Paulsen
Asociada Álvarez & Marsal
lpaulsen@alvarezandmarsal.com

En los últimos años, México se ha consolidado como un actor clave en la logística global. Sin embargo, la creciente demanda de espacios logísticos ha puesto en evidencia un reto importante: la limitada disponibilidad de infraestructura para atender las necesidades del mercado. 

La tasa de vacancia de espacios logísticos en México al cierre del tercer trimestre del 2024 fue de 2.3% (CBRE, 2024), la cual, si se compara con una tasa de vacancia promedio internacional de 5 – 10% (Urban Land Institute, 2024), es posible observar la necesidad de aumentar la oferta para garantizar un equilibrio adecuado entre la oferta y demanda, aliviar la presión sobre el mercado y soportar el ritmo de crecimiento económico.

Parte del problema radica en la distribución desigual de la inversión extranjera directa (IED). De acuerdo con la Secretaría de Economía, al cierre del tercer trimestre del 2024, México acumuló un total de 35,738 millones de dólares de IED, de los cuales 54% (19,407 millones) se destinaron a la industria manufacturera, 7% (2,437 millones) al sector de transporte y únicamente 0.0003% (0.1 millones) a servicios de almacenamiento, posicionándose significativamente por detrás de otros sectores.

El dinamismo económico generado por el nearshoring ha incrementado la demanda de espacios industriales, especialmente en zonas fronterizas como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez. Las empresas globales buscan relocalizar sus operaciones cerca de Estados Unidos, lo que ha intensificado la competencia por espacios e impactado los costos de renta. Sin embargo, la oferta de nuevos desarrollos no ha mantenido el ritmo, con un crecimiento anual del inventario de apenas 3.7% en 2024 frente a un incremento del 39% en la demanda de estos espacios en el mismo periodo (CBRE, 2024).

Los factores detrás de esta situación son variados. La falta de incentivos para atraer inversión al sector logístico, los elevados costos de construcción y los complejos trámites regulatorios han dificultado el desarrollo de nueva infraestructura. Esto ha impulsado la adopción de soluciones innovadoras que pueden dividirse en corto y mediano plazo, cada una con sus beneficios y retos. A corto plazo, las alternativas brindan una flexibilidad casi inmediata para aumentar la capacidad de almacenaje sin necesidad de inversiones significativas, aunque pueden generar ciertas ineficiencias operativas. 

En el mediano plazo, las estrategias suelen implicar mayores inversiones y capacitación continua, cuyo retorno no siempre es inmediato frente a enfoques más convencionales. 

A continuación, se presentan algunos ejemplos de estas innovaciones:

Corto Plazo

• Reconversión de inmuebles: Adaptación de espacios comerciales o industriales para fines logísticos. Incluso se ha visto el aprovechamiento de unidades de transporte de carga para almacenamiento en patios de maniobra.
• Renta de espacios a demanda: Utilización de espacios operativos de almacenaje por día pallet o m3 aprovechando capacidades o activos ajenos subutilizados.

Mediano Plazo

• Almacenamiento vertical: Aprovechamiento del espacio a través de la construcción de naves industriales de varios niveles, que permitan maximizar la densidad de almacenaje, principalmente en zonas urbanas.
• Automatización y tecnologías de gestión: Incorporación de sistemas automatizados y herramientas digitales que buscan mejorar la eficiencia operativa y reducir la necesidad de espacio.

A medida que el panorama económico global evoluciona, la relación entre los nuevos gobiernos de México y Estados Unidos será un factor clave en el futuro del nearshoring y en las inversiones en infraestructura logística. 

La posibilidad de enfrentar nuevos aranceles y ajustes en políticas comerciales podría impactar el ritmo de crecimiento en el sector. A pesar de esto, es importante hacer lo posible por garantizar la capacidad de México para responder con una oferta adecuada a las necesidades que se presenten, lo cual dependerá de la implementación de políticas que incentiven el desarrollo logístico y promuevan colaboraciones público-privadas. 

En este contexto, iniciativas como el Plan México de la presidenta Claudia Sheinbaum, que busca atraer inversiones con incentivos fiscales de hasta 30,000 millones de pesos (Diario Oficial de la Federación, 2025), podrían ser clave para fortalecer la infraestructura necesaria y mantener la competitividad del país en la región. 

Si bien el mercado logístico mexicano enfrenta desafíos, también presenta oportunidades únicas para innovar y consolidarse como un líder regional. La clave estará en equilibrar la creciente demanda con una oferta que permita capitalizar el potencial económico del país sin comprometer su competitividad a largo plazo.

*Lorena Paulsen es asociada de Alvarez and Marsal. Si deseas continuar la conversación o tienes comentarios al artículo, la puedes contactar via LinkedIn dando click en este enlace: https://www.linkedin.com/in/lorena-paulsen-2b4695234/

Fuentes:

Informe estadístico sobre el comportamiento de la inversión extranjera directa en México. (s. f.). En Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras. Secretaría de Economía. https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/963441/Informe_Congreso_2024_3T.pdf

MarketView Inmobiliario Industrial – 3T 2024. (2024, 21 octubre). CBRE. https://www.cbre.com.mx/press-releases/marketview-inmobiliario-industrial-3t-2024

DECRETO por el que se otorgan estímulos fiscales para apoyar la estrategia nacional denominada “Plan México”, para fomentar nuevas inversiones, que incentiven programas de capacitación dual e impulsen la innovación. (2025, 21 enero). En Diario Oficial de la Federación. Secretaría de Gobernación.

 https://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5747410&fecha=21/01/2025#gsc.tab=0

ULI Real Estate Economic Forecast – Fall 2024 | ULI Knowledge Finder. (2024, 16 octubre). https://knowledge.uli.org/en/reports/research-reports/2024/uli-real-estate-economic-forecast-fall-2024